¿Qué es una Burbuja Inmobiliaria? - Aprenda Aquí

En una burbuja inmobiliaria los precios de las viviendas suelen sufrir incrementos sin una razón lógica, más que la especulación y el deseo de parte de la población, en comprar bienes inmobiliarios para luego venderlos a un mejor precio.

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En el siguiente artículo queremos explicarte qué es una burbuja inmobiliaria, los factores vinculantes, las causas y consecuencias de la misma.

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Fuente Imagen: Alto Nivel

¿Cuál es el valor de una vivienda?

Para poder explicar cuál es el fenómeno de la burbuja inmobiliaria, en primer lugar debemos comprender cuál es el valor de una vivienda, y los elementos que comprenden este monto. Para ello existen dos componentes importantes.

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Fuente Imagen: Somos Residencial
  • Valor de la construcción, que comprende la cuantía que posee una vivienda al ser construida. Este monto suele ser mayor cuando es nueva, pero luego va bajando con el pasar de los años gracias a la depreciación.
  • Valor del Suelo, que se establece a través del precio de mercado.

Así pues, podemos decir que el valor de la construcción es un factor que tiende a descender y el valor del suelo tiene un movimiento cíclico. Por lo tanto, el valor de la vivienda siempre debería tener una tendencia a disminuir.

¿Qué sucede entonces con el valor de la vivienda?

El valor de la vivienda comienza a presentar incrementos, en primer lugar, por el aumento del precio de los terrenos donde se ubican, o lo que llamamos también el valor del suelo. 

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Estos precios comienzan a verse incrementados posiblemente por especulaciones de los mismos inversionistas, sabiendo que este valor está regulado por el mercado inmobiliario.

Como mencionamos anteriormente, el valor del suelo es un factor que determina el precio de la vivienda, y al verse incrementado, la misma presentará un comportamiento ascendente, que llamaremos burbuja inmobiliaria.

¿Qué es una burbuja inmobiliaria?

Una burbuja inmobiliaria se define como un incremento excesivo del precio de los inmuebles, sin aparente justificación o razón lógica, que es ocasionado por la especulación.

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Fuente Imagen: Los Replicantes

En otras palabras, las burbujas inmobiliarias nacen cuando los precios de las viviendas comienzan a subir, debido a que un sector dedicado a la inversión, se interesa por estos bienes, creciendo así la demanda y por ende los precios. 

Entonces, a raíz de esto, las empresas constructoras, los bancos e inmobiliarias comienzan a generar más ofertas en el mercado para satisfacer esta falsa demanda que luego concluye en declive. 

Antecedentes Históricos

Este fenómeno ha ocurrido en muchos países, tal es el caso de Colombia cuando a finales del siglo XX, los ingresos de la población dejaron de ser suficientes para cubrir los gastos de adquisición de viviendas o para continuar pagando créditos.

Para ese momento, incluso tuvieron que tomar medidas drásticas y devolver las viviendas que habían adquirido, quedando entonces una población con pérdidas y un sistema financiero quebrado.

En España ocurrió algo similar entre los años 1986 a 1992, pero este fenómeno no afectó tanto el volumen de viviendas construidas, sino luego del estallido de la burbuja que ocasionó el declive y quiebra de las cajas de ahorro.

¿Por qué se elevan los precios de las viviendas?

Como explicamos anteriormente, cuando los inmuebles sufren un incremento en el precio, se transforman en bienes muy atractivos para el sector inversionista de este rubro, logrando que estos precios aumenten aún más.

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Fuente Imagen: Freepik

Los negociantes compran el inmueble con el fin de venderlo nuevamente a un precio mucho mayor, formando un espiral donde cada vez existe mayor incremento del precio, convirtiéndose en un acto especulativo.

En una burbuja inmobiliaria la oferta en el mercado de bienes no se incrementa por las necesidades que tiene la población, sino que las empresas del rubro, incrementan estos bienes para satisfacer las expectativas de los inversionistas. 

Factores vinculantes de una Burbuja Inmobiliaria

Existen diversos factores vinculados a las burbujas inmobiliarias, que te permiten determinar si es un fenómeno que pudiese estar sucediendo, o para analizar los eventos pasados.

  • Aumento de los créditos hipotecarios, donde los bancos al ver cómo crece la demanda inmobiliaria, deciden otorgar estos préstamos sin control ni criterio, y luego, al no poder cobrar el importe, terminan en quiebra.
  • La especulación, donde los inversores adquieren las viviendas con el fin de venderlas nuevamente a un mayor precio, siendo esta plusvalía irreal, pues es producto de la burbuja.
  • Adquisición de viviendas vacacionales, donde los bancos aprueban créditos hipotecarios fácilmente y las personas suelen invertir en estos inmuebles, logrando incrementar la demanda en estos bienes también.
  • Abandono de propiedades, pues se habilitan suelos para construcciones en sectores donde no son necesarias, creando un aumento falso de la oferta pues el incremento del precio se produjo por la burbuja.

Todos estos son factores que ocurren cuando existe una burbuja inmobiliaria y crean un precedente económico que perturba notablemente al mercado de bienes raíces.

¿Cómo se forma una burbuja inmobiliaria e impacto en la economía?

Como ya mencionamos, las principales causas de formación de una burbuja inmobiliaria es el aumento exagerado y descontrolado de los precios de las viviendas frente a los salarios devengados por la población. 

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Fuente Imagen: NYU Web Publishing

Esto causa que las economías sufran un impacto importante, pues gracias a la sobre oferta y los precios elevados, la demanda cae y el mercado inmobiliario se estanca, pues las propiedades quedan abandonadas o son ocupadas ilegalmente.

Así pues nos encontramos en un sistema donde la población pagó parte de esa hipoteca, que luego se convierte en pérdidas para el banco y para el particular, pues este último no sigue pagando ni obtiene el inmueble.

¿Qué es el estallido de la burbuja inmobiliaria? 

Se entiende por estallido de la burbuja inmobiliaria al escenario que se presenta posterior al momento cumbre, siendo este donde las viviendas alcanzan el mayor precio del mercado. 

Una vez que esta burbuja estalla, la crisis comienza a aflorar afectando seriamente toda la economía de un país, llegando incluso a contar con bajas probabilidades de recuperación inmediata.

Muchos países, luego de 30 años del estallido, aún no logran recuperarse, tal es el caso de España donde se puede apreciar una población que mayormente depende de la renta por no tener posibilidades de adquirir un crédito hipotecario.

¿Cuánto puede llegar a ser el incremento de precios en una burbuja?

Al analizar el contexto de la situación no solo debemos enfocar nuestra vista hacia los precios de las viviendas, sino también a los factores que lo determinan, según lo explicado en líneas atrás.

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Fuente Imagen: Café con José

El precio es un elemento que podría ser muy exagerado frente a los ingresos de cualquier población, pero si la tasa de interés de los bancos se incrementa en igual proporción, no habría existencia de burbuja.

Así pues, la presencia de una burbuja inmobiliaria viene enlazada en el precio de las viviendas, la falta de ingresos percibidos por la población y la quiebra de las entidades financieras. El precio podría tener medidas incalculables.

¿De qué depende que la burbuja estalle?

Como hemos mencionado antes, el precio depende de los participantes interesados en invertir en este mercado, formando así un proceso especulativo, pues estos inversores luego venden la propiedad a un mayor precio.

Si este comportamiento progresa, el crecimiento exagerado de los precios hará presencia y comenzarán las constructoras a producir ventas masivas de viviendas hasta estallar la burbuja, que resulta cuando ya no hay demanda para esa oferta. 

Entonces el estallido de la burbuja no depende de un solo factor, sino del crecimiento de un sistema que se forma con varios elementos que progresan hasta lograr la explosión y declive de la economía. 

¿Cómo puedes identificar una burbuja inmobiliaria?

En primer lugar se realiza un análisis y seguimiento a los indicadores de precio, renta e ingreso promedio de la población, o si se trata de organismos especializados pues aplican metodologías para la detección de este fenómeno.

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Fuente Imagen: Mubis

Es el caso de los Estados Unidos, donde el Banco de la Reserva Federal de Dallas se encuentra realizando estudios constantes para evaluar el comportamiento del precio de las viviendas de ese país. 

Podría entonces aplicarse este modelo a los demás países vulnerables de sufrir este fenómeno, con el fin de garantizar la estabilidad económica y con esto, también resguardar el sistema financiero.

¿Cómo saber si estás en presencia de una burbuja inmobiliaria en el 2021?

Actualmente con la situación de la pandemia resulta difícil que las entidades otorguen hipotecas sin control, tal como ocurrió en algunos países, pues la economía mundial se encuentra afectada en la mayoría de los sectores.

Sin este elemento no habría presencia de burbujas inmobiliarias, aunque la especulación se encuentre presente en la economía mundial. Además, actualmente los inversores no tienen interés en este tipo de negocios.

¿Cómo podemos medir la grandeza o no de una burbuja inmobiliaria?

El tamaño de una burbuja inmobiliaria viene determinado por las aproximaciones que se puedan obtener por la ratio de precios de arrendamiento o por el interés de los inversionistas en incluirse en estos negocios.

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Fuente Imagen: Forbes

Además, se debe considerar si se está en presencia de una liquidez exagerada, pues esto conlleva a que la demanda de terrenos aumente, creándose una demanda artificial o falsa.

Sin duda alguna es un fenómeno que tiene varias aristas para analizar, pero que de igual manera perjudica notablemente la economía de un país, hasta incluso llevarlo a una fuerte crisis.

¿El exceso de liquidez provoca una burbuja inmobiliaria?

Se ha demostrado que el exceso de liquidez en una economía conlleva un dominó de efectos adversos, siendo uno de estos la burbuja inmobiliaria, pues se incrementa el deseo de invertir en bienes con rentabilidad a largo plazo.

Esto además viene de la mano del comportamiento de las entidades financieras ávidas de clientes, donde ofrecen tasas mínimas de interés por la concesión de créditos hipotecarios.

Esto desencadena el inicio de la crisis

Así pues los bancos centrales también han contribuido con la inyección de dinero líquido, como forma de neutralizar el efecto de la pandemia, convirtiéndose así en un ciclo evolutivo del precio de los inmuebles. 

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Fuente Imagen: Bolsamanía

Estas inyecciones masivas de fondos, sumadas al ahorro de los consumidores, impulsa a que estos quieran invertir en bienes, pues tienen la expectativa de que revendiendo luego, podrán recuperar la estabilidad monetaria particular.

¿Cuáles son los aspectos a tomar en cuenta para evitar este fenómeno?

Para evitar este fenómeno es necesario que los mandatarios de los países establezcan leyes que garanticen la transparencia en el mercado de bienes raíces, aplicando las siguientes estrategias.

  • Regulación del sector financiero, para que impida que las entidades bancarias concedan préstamos e hipotecas sin control.
  • Establecer que las tasaciones hipotecarias no estén vinculadas a las entidades financieras, garantizando que las valoraciones de los inmuebles sean ajustadas a la realidad del mercado y lo más transparente posible.
  • Las empresas inmobiliarias deben estar formadas para detectar si el mercado está presentando una necesidad de vivienda o se trata solo de una demanda ficticia.

Todos los aspectos se enfocan directamente en la legislación de un país, pues resulta la manera más idónea de establecer límites que garanticen la estabilidad económica del país.

Conclusión

El mercado inmobiliario es un sector determinante en la economía de un país, por esta razón deben existir normativas que regulen la protección y vigilancia de los participantes en este rubro.

Pues de esta manera se puede mantener un equilibrio entre la oferta y la demanda inmobiliaria, el sector bancario como prestamistas hipotecarios y la liquidez inyectada por los ejecutivos del país.

References

especulativo - Burbuja inmobiliaria - Wikipedia, la enciclopedia libre

burbuja inmobiliaria - Burbuja inmobiliaria - Wikipedia, la enciclopedia libre